O que será do mercado imobiliário em 2022

O que esperar para o setor imobiliário da cidade de São Paulo após quase dois anos de pandemia? Antes de responder, é preciso voltar um pouco no tempo e rever o comportamento do mercado nos últimos anos.

Em 2016, tivemos o pior ano da série histórica da Pesquisa Secovi-SP, refletindo o recuo do PIB nos anos de 2015 e 2016, além dos distratos e do processo de impeachment. Foram 19.359 unidades lançadas e 16.170 unidades vendidas. Também naquele ano foi sancionada a Lei de Zoneamento de São Paulo, com inúmeras restrições urbanísticas, amenizadas por um Decreto municipal que beneficiou o desenvolvimento de empreendimentos de HIS (Habitação de Interesse Social).

A partir de 2017, o mercado imobiliário voltou a crescer e, em 2019, com números que superaram os recordes históricos da pesquisa: lançamentos de 65.312 unidades e vendas de 49.224 unidades. Apesar da pandemia e da quarentena decretada a partir de março, o ano de 2020 surpreendeu, com 59.978 unidades lançadas e 51.417 unidades vendidas, em virtude, principalmente, da queda da Selic e da mudança de hábitos das famílias, que passaram grande parte do ano em home office.

Os números de 2021, até outubro, apontavam para outro recorde anual, mesmo com as incertezas provocadas pela alta significativa da taxa básica de juros e da inflação. Foram 56.439 unidades lançadas e 52.563 vendidas

O que esperar de 2022, visto que o ano será, do ponto de vista econômico, diferente de 2021? É preciso considerar alguns fatores negativos em um ano de eleições gerais no País. A taxa Selic deve ficar entre 11% e 12% ao ano, pressionando os juros dos financiamentos imobiliários; e a inflação acima de 10%, pelo menos no primeiro semestre, vai diminuir a renda das famílias e impor aumento dos preços dos imóveis, a fim de preservar sua viabilidade econômica.

O mercado de HIS, de unidades enquadradas no programa Casa Verde e Amarela, tem mostrado resiliência, com oferta e venda de aproximadamente 30 mil unidades na cidade de São Paulo desde 2019. Em outubro, o programa passou por alguns ajustes nos valores do teto, na redução de taxa de juros e na curva de subsídios, o que deverá viabilizar, em 2022, o mesmo volume de unidades dos últimos anos. A faixa de renda que pode acessar o programa vem sendo beneficiada, também, com reajustes de salários em dois dígitos, recompondo, em parte, seu poder de compra.

Quanto aos outros mercados, acreditamos que continuarão a ser influenciados não só por restrições urbanísticas, mas também pela demanda reprimida de muitos anos nas classes média alta e alta. Basta citar que, até outubro de 2020, vendemos 2.121 imóveis com tíquete médio de R$ 2,9 milhões. Além disso, apesar de existirem outras opções de ativos que podem atrair potenciais compradores, o imóvel sempre será a escolha daqueles que preferem a “reserva de valor” em um mercado financeiro volátil.

A previsão para 2022 é que o mercado imobiliário repita os bons desempenhos registrados nos últimos três anos.

A alta da inflação poderá ser amenizada com a política monetária proposta pelo Banco Central. De suma importância são as diretrizes orçamentárias comprometidas com o equilíbrio das contas públicas.

Em termos de recursos para financiamento, o Conselho Curador do FGTS anunciou a destinação de R$ 64,4 bilhões para o ano que vem, sendo R$ 62,9 bilhões para habitação popular (CVA) e R$ 8,5 bilhões para descontos (subsídios).

Mas, para que o setor mantenha bons resultados e continue atendendo a demanda por habitação, seja qual for o padrão, é essencial ampliar as oportunidades de empreender, com menos restrições urbanísticas e em um ambiente de negócios que ofereça segurança jurídica. Finalizando, nunca é demais destacar a força da indústria da construção civil e imobiliária, que vem contribuindo positivamente com o PIB e com a criação, em 2021 (até outubro), de 2,6 milhões de empregos com carteira assinada. A economia agradece.