Por Paulo Freitas
O Brasil nunca destinou tanto dinheiro à moradia quanto em 2026. O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) chegou ao maior orçamento de sua história, cerca de R$ 208,66 bilhões, segundo o Ministério das Cidades, e a carteira de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal alcançou a marca de R$ 1 trilhão em junho. Havia demanda: a Fundação João Pinheiro estima o déficit habitacional em 5,77 milhões de moradias, o equivalente a 7,4% dos domicílios do país. Todo o cenário apontava para uma equação favorável ao comprador.
E, no entanto, a casa não ficou mais barata. É a contradição que o cidadão sente no bolso e que a manchete do crédito recorde não explica: mais financiamento disponível não significou preço menor. Entender por quê revela onde está, hoje, o verdadeiro campo de disputa do setor, e ele não é o que a maioria imagina.
O crédito abundante atua sobre um lado da conta, o acesso ao financiamento. Ele amplia quem pode comprar, mas não reduz o custo de produzir a unidade. E é justamente esse custo que vem subindo. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela Fundação Getulio Vargas, fechou 2025 com alta de 6,20%, pressionado pelo encarecimento de materiais, mão de obra e energia, num ambiente de tensão sobre commodities.
O resultado é uma tesoura. De um lado, o programa fixa tetos de valor, R$ 260 mil nas capitais regionais e até R$ 500 mil na faixa voltada à classe média. De outro, o custo de erguer cada unidade avança. Quem produz moradia fica espremido no meio: não pode repassar a alta ao preço, porque o teto do programa não permite, e não pode absorver a alta indefinidamente, porque a margem tem limite. O crédito recorde abre a porta da compra, mas não mexe no que acontece do lado de dentro do canteiro.
Isso não significa que a venda tenha ficado fácil. Ao contrário. Com o custo pressionando o preço contra o teto do programa e contra a capacidade de pagamento do comprador, vender ficou mais difícil. E é exatamente por isso que a execução ganhou peso. Diante de uma variável que o setor não controla, o custo dos insumos, e de um preço que não pode subir livremente, a obra se tornou a alavanca que ainda está sob o domínio de quem produz. A margem que o comercial tem cada vez menos espaço para garantir passou a ser defendida, ou perdida, no modo de construir.
Em depoimentos públicos, o presidente da MRV, Eduardo Fischer, tem afirmado que o país nunca teve capacidade instalada de construção tão robusta. O gargalo não é erguer, é o custo do crédito para as faixas de renda mais alta e a pressão sobre os custos de produção. Na prática, isso significa que cada mês a mais de cronograma corrói margem e que cada decisão de projeto, método construtivo e compra de material define se a unidade cabe ou não dentro do teto do programa.
No loteamento, essa lógica é ainda mais evidente. O preço do lote é ditado pelo mercado, mas o custo do empreendimento é determinado por decisões de engenharia. Terraplenagem, drenagem, traçado de redes, especificação de pavimentos e método executivo definem o custo muito antes do lançamento comercial. Decisão eficiente preserva a margem; decisão equivocada dificilmente se recupera depois via preço.
E aqui entra uma inquietação que carrego da prática: a engenharia precisa estar na concepção do negócio, não só na sua execução. Se a eficiência de custo e a durabilidade da obra nascem das decisões técnicas tomadas lá no início, a presença do engenheiro deixa de ser um custo e passa a ser investimento estratégico, tão determinante para o resultado quanto a inteligência comercial que hoje costuma conduzir, sozinha, o empreendimento imobiliário. É um debate que pretendo aprofundar em breve.
Para incorporadoras, construtoras e loteadoras, a leitura é direta: num mercado em que vender ficou mais difícil e o preço não sobe, a rentabilidade se decide cada vez mais na execução. Disciplina de custo, previsibilidade de prazo e inteligência de projeto deixaram de ser apoio e viraram condição de resultado. Não por acaso, a construção civil cresceu 2% no terceiro trimestre de 2025, segundo o IBGE, sinal de que o volume existe; o desafio é transformá-lo em resultado.
Para o comprador, a mensagem é menos óbvia, porém mais importante. O preço que ele paga não é definido apenas pelos juros ou pelo subsídio, mas pela eficiência de quem produz a moradia. Um projeto bem resolvido, uma obra que não atrasa e uma cadeia de suprimentos bem gerida são o que ainda pode segurar o preço final e viabilizar uma unidade dentro do teto acessível. O próximo ganho real de acesso à moradia virá menos de mais crédito e mais de construir com mais inteligência.
O recorde de R$ 208 bilhões é necessário, mas não é suficiente. Ele resolve o financiamento; não resolve o custo. E, num país que nunca teve tanta capacidade de construir, o passo que falta não é erguer mais, é erguer melhor.
